Zlatá horečka v poušti

Město budoucnosti láká české investory

Luxusní mrakodrapy, umělé ostrovy, celoroční slunečné počasí a nulové daně. Dubaj, perla Spojených arabských emirátů, se v posledních letech těší mimořádnému zájmu českých investorů. Za tímto boomem stojí několik klíčových faktorů, které ze sedmimiliónové metropole dělají jednu z nejatraktivnějších investičních destinací současnosti.

„Zájem Čechů o nemovitosti v Dubaji zaznamenává skutečný růst. Důvody jsou pestré – od politické situace v České republice a konfliktu na Ukrajině až po osobní zkušenost mnoha lidí, kteří Dubaj navštívili během pandemie,“ vysvětluje realitní makléř v Dubaji Jaroslav Krčma, který z první ruky sleduje, jak čeští investoři objevují kouzlo tohoto dynamického města.

Právě během pandemie, kdy mnoho světových destinací zůstalo uzavřených, patřila Dubaj mezi jedno z mála míst, kam mohli Češi cestovat. A mnoho z nich bylo okouzleno tím, co objevili – ultramoderní metropoli, kde vše funguje na jedničku, nabízející bezpečí, komfort a bezpočet atrakcí od vyhlášených restaurací přes luxusní nákupní centra až po okouzlující pláže.

Co a kde Češi v Dubaji kupují?

Český investor má v Dubaji jasně vyhraněné preference. Nejčastěji sahá po bytech typu studio (garsonka), 2+kk nebo 3+kk. Vily jsou méně frekventovanou volbou, a to především kvůli výrazně vyšší cenové hladině. Zajímavé je, že ačkoliv někteří kupují nemovitosti pro vlastní bydlení – ať už celoroční nebo sezónní – většina investuje s vidinou pronájmu a následného zisku.

„Nejžádanější lokalitou je bezesporu okolí Dubai Marina a Jumeriah Beach Residence, kde máte přímý přístup k pláži. Palm Jumeirah je v dnešní době už poněkud nadhodnocený, takže tam už současní investoři směřují minimálně,“ popisuje realitní makléř nejpopulárnější oblasti. „Velké oblibě se těší také čtvrť Downtown, ale stále více investorů objevuje i oblasti jako Jumeirah Village Circle, které jsou sice vzdálenější od pobřeží, ale nabízejí výrazně dostupnější cenovou hladinu.“

Postupně se také proměňuje profil typického českého investora. „Přibývá mladší generace. Je zřejmé, že podnikatelé po třicítce mě začínají kontaktovat se stále větší frekvencí. V minulosti převažovali spíše klienti starších ročníků,“ podotýká Jaroslav Krčma.

Daňový ráj pro realitní investory?

Co mnoho českých investorů při vstupu na dubajský realitní trh příjemně překvapí, je naprostá absence jakýchkoliv pravidelných daňových povinností spojených s vlastnictvím nemovitostí. Pozor, platí to však pro residenty.

Při koupi nemovitosti platí kupující jednorázový poplatek ve výši 4 % ceny nemovitosti pro katastr. V Dubaji neexistuje ekvivalent české daně z nemovitosti, daně z příjmu z pronájmu ani daně z kapitálových příjmů.

Kolik stojí bydlení v Dubaji?

Cenová hladina realitního trhu v Dubaji se přirozeně liší podle lokality, typu nemovitosti a developera. Za kvalitní garsonku v atraktivní lokalitě jako Dubai Marina zaplatí investor okolo devíti milionů korun, za byt 2+kk přibližně dvanáct milionů korun.

Na rozdíl od českého trhu jsou dubajské nemovitosti standardně prodávány kompletně dokončené včetně podlah, koupelen, kuchyňské linky a ve většině případů i spotřebičů. V ceně je automaticky zahrnuto také podzemní parkovací stání, které se v České republice často prodává zvlášť.

Zjednodušený proces koupě

Proces nákupu nemovitosti v Dubaji se liší podle toho, zda kupujete přímo od developera (tzv. off plan), nebo od stávajícího majitele (tzv. resale).

U koupě přímo od developera je proces překvapivě jednoduchý: investor zaplatí zálohu ve výši 10-20 % a současně s ní i poplatek pro katastr ve výši 4 %. Developer následně pošle rezervační formulář a poté kupní smlouvu, kterou lze podepsat na dálku.

„Celý proces je mimořádně jednoduchý a transparentní. Nemusíte být fyzicky přítomni v Dubaji. Vše lze elegantně vyřídit na dálku,“ zdůrazňuje makléř, což je obzvláště atraktivní výhoda pro investory ze zahraničí.

U koupě od stávajícího majitele je proces o něco komplexnější a obvykle vyžaduje osobní přítomnost při finálním převodu na katastru nemovitostí, kde dochází k okamžitému přepisu nemovitosti a současnému předání platby. Neexistuje zde obdoba české notářské úschovy, celý proces se odehrává v reálném čase, což minimalizuje riziko podvodu.

Jaké výnosy lze očekávat?

Investory pochopitelně nejvíce zajímá, jaký výnos jim investice do dubajské nemovitosti může přinést. Podle zkušeností Jaroslava Krčmy dosahují standardní dlouhodobé pronájmy přibližně 7% ročního výnosu (ROI – Return on Investment).

„U krátkodobých pronájmů je rentabilita zpravidla vyšší, tam se pohybujeme okolo devíti procent. Zásadní roli však hraje konkrétní nemovitost. Každá jednotka má svá specifika – rozhoduje lokalita, renomé developera, kvalita provedení a samozřejmě výhled,“ vysvětluje Jaroslav Krčma. „Mám klienty, kteří dosahují i dvanáctiprocentního výnosu z krátkodobého pronájmu. Dokonce jeden z nich vykazuje takto nadstandardní rentabilitu i z dlouhodobého pronájmu.“

Má investice smysl i při dnešních cenách?

S rostoucími cenami dubajských nemovitostí se mnoho potenciálních investorů ptá, zda má investice stále smysl. Podle Jaroslava Krčmy rozhodně ano, a to díky tomu, že nájmy kopírují vývoj cen nemovitostí.

Na co si dát pozor

Investice do nemovitostí v Dubaji není bez rizik. Nejdůležitějšími faktory, na které by se měl investor zaměřit, jsou podle realitního makléře lokalita, výhled a developer.

„Na trhu operuje několik velkých developerů, a ne všichni si udržují stejnou úroveň spolehlivosti,“ upozorňuje makléř. „Někteří investují masivní prostředky do reklamních kampaní i v České republice, ale málokdo zná jejich skutečnou historii – časté prodlevy při dokončování projektů nebo pochybení v kvalitě provedení.“ Podle jeho zkušeností se nezřídka stává, že investoři, kteří se nechali zlákat pouze reklamou, později litují svého rozhodnutí. „Občas mě kontaktují lidé, kteří pořídili nemovitost od problematického developera a hledají radu. Bohužel v takové fázi už nelze mnoho podniknout, jelikož výsledek podobného projektu je předvídatelný.“

Nákup na dálku – běžná praxe

Mnoho českých investorů kupuje dubajské nemovitosti na dálku, aniž by je fyzicky viděli. Tento způsob nákupu je v Dubaji zcela běžný a při spolupráci se zkušeným makléřem nepředstavuje významné riziko.

Klíčem k úspěšnému nákupu na dálku je důkladná konzultace, během které makléř vysvětlí všechny aspekty dané lokality a nemovitosti. Každý klient má jiné preference – někdo dává přednost ceně, jiný splátkovému kalendáři nebo konkrétní lokalitě.

Budoucnost dubajského realitního trhu

Jak se bude vyvíjet realitní trh v Dubaji v následujících letech? Jaroslav Krčma, který sledoval proměnu Dubaje z pouštního města v globální metropoli po celých 18 let svého působení, je optimistický.

„Jsem přesvědčen, že trend bude nadále stoupající. A to především díky tomu, že Dubaj dnes nabízí opravdu komplexní zázemí,“ říká Jaroslav Krčma. „Když jsem před lety přijel, prakticky zde nic neexistovalo. Burj Khalifa měla tehdy pouhá tři patra, nebylo ani kam vyrazit. Dnes má Dubaj skutečně co nabídnout v každém ohledu.“

Mezi hlavní faktory, které podle Jaroslava Krčmy budou i nadále podporovat růst dubajského realitního trhu, patří příjemné klimatické podmínky po většinu roku, strategická poloha mezi Evropou a Asií, bezprecedentní úroveň bezpečnosti a nepřeberné množství atrakcí. Svou roli hraje i nestabilní situace v Evropě a Americe, která přivádí do Dubaje stále nové investory z celého světa.

Zlatá klec s výhledem do budoucnosti

Dubaj bývá někdy označována jako „zlatá klec“ – místo nabízející luxus a pohodlí, ale s určitými omezeními. „Pro nás, kteří zde trvale žijeme, představuje určitý nedostatek absence skutečné přírody. To je nepopiratelný fakt. Proto osobně každé dva až tři měsíce vyrážím na krátkou dovolenou jinam,“ přiznává makléř.

Město si je tohoto deficitu vědomo a aktivně pracuje na vytváření zelených prostor. „V současnosti zde intenzivně budují nové parky a zelené zóny,“ dodává Jaroslav Krčma.

Přes všechny výzvy, které život v pouštní metropoli přináší, je Jaroslav Krčma přesvědčen, že budoucnost Dubaje je zářivá. A s ní i perspektiva investic do místních nemovitostí. Pro české investory hledající diverzifikaci portfolia, daňově výhodné prostředí a atraktivní výnosy představuje Dubaj jednu z nejperspektivnějších možností současného realitního trhu.

Gabriela Mlynka
foto: archiv